부동산과 부동산 투자

1. 부동산의 개념

부동산 (不 아닐 부動 움직일 동産 재산산, Immovable Property or Real Estate or Realty): 말 그대로는 움직여 옮길 수 없는 재산을 뜻하며, 민법상으로는 유체물(有體物) 및 전기(電氣) 기타 관리할 수 있는 자연력(민법 제98조) 중에서 토지 및 그 정착물인 건물, 수목 따위의 물건(物件)을 뜻한다. 부동산의 기본 개념은 토지와 토지를 바탕으로 한 그 정착물이다. 정착물에는 자연적 정착물 (바위,나무 등)과 인공적 정착물 (건축물: 주택 및 다중시설 등, 구축물: 도로, 철도, 댐등)이 있다. 이를 바탕으로 토지와 정착물을 사고, 팔고, 임대하고, 임차하는 여러가지 부동산에 관한 서비스를 부동산업이라고 하며, 부동산업에는 부동산 개발업, 중개업, 평가업, 관리업 등이 포함된다.

 

"이 법은 국토의 이용ㆍ개발과 보전을 위한 계획의 수립 및 집행 등에 필요한 사항을 정하여 공공복리를 증진시키고 국민의 삶의 질을 향상시키는 것을 목적으로 한다"

- 국토계획법 제 1조 -

 

"국토는 자연환경의 보전과 자원의 효율적 활용을 통하여 환경적으로 건전하고 지속가능한 발전을 이루기 위하여 다음 각 호의 목적을 이룰 수 있도록 이용되고 관리되어야 한다"

 

1. 국민생활과 경제활동에 필요한 토지 및 각종 시설물의 효율적 이용과 원활한 공급

2. 자연환경 및 경관의 보전과 훼손된 자연환경 및 경관의 개선 및 복원

3. 교통ㆍ수자원ㆍ에너지 등 국민생활에 필요한 각종 기초 서비스 제공

4. 주거 등 생활환경 개선을 통한 국민의 삶의 질 향상

5. 지역의 정체성과 문화유산의 보전

6. 지역 간 협력 및 균형발전을 통한 공동번영의 추구

7. 지역경제의 발전과 지역 및 지역 내 적절한 기능 배분을 통한 사회적 비용의 최소화

8. 기후변화에 대한 대응 및 풍수해 저감을 통한 국민의 생명과 재산의 보호

9. 저출산ㆍ인구의 고령화에 따른 대응과 새로운 기술변화를 적용한 최적의 생활환경 제공

 

-국토계획법 제3조 (국토 이용 및 관리의 기본원칙) -

 

부동산에서 가장 중요한 법은 '국토계획법'이다. 토지에는 기본적으로 공적인 개념이 들어 있기 때문에 아무리 사유지라고 하더라도 마음대로 개발할 수가 없다. 국토계획법에 따라 국토는 공공복리를 증진시키고 삶의 질을 향상시키는데 목적이 있으며, 이에 따라 계획이 되어야 한다. 국토를 통해 환경을 보전함과 동시에 자연을 효율적으로 이용해 지속가능한 발전을 이루어야만 한다. 따라서 난개발을 할 수 없는 것이다. 국토는 한번 훼손되어 황폐화가 되면 그것을 원상태로 복구하기 쉽지 않기 때문이다. 따라서 토지를 대상으로 투자를 하거나 개발을 하려고 할 때에는 국토계획법상 어느 용도에 활용될 수 있는지 잘 파악할 필요가 있다. 

 

국토계획법상의 토지의 분류

https://swm2020.tistory.com/29

 

 

복합부동산의 개념

법률적 개념	광의의 부동산	협의의 부동산	토지	전(밭), 답(논), 과수원, 임야, 광천지, 염전, 대(주택용지 및 상업용지), 공업용지, 학교용지, 도로, 주차장, 주유소용지, 철도용지, 창고용지,  수도용지, 하천, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지,, 사적지, 묘지, 잡종지
			정착물	건물: 주택, 아파트, 빌딩, 상가, 축사, 공장, 창고 등 공작물: 문, 교량, 지하도, 도로, 등대, 철도, 하수도, 상수도, 육교, 지하철, 축대, 동상, 댐 등
		준부동산	공장재단, 광업재단, 자동차, 항공기, 증기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 건설기계 등
경제적 개념	자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품
기술적 개념	자연, 공간, 위치, 환경

 

법적으로 토지와 건물을 따로 독립된 물건으로 보고 있지만, 부동산 거래 또는 평가시에는 토지와 건물을 하나로 취급하게 되는데, 이를 복합부동산이라고 한다. 복합부동산의 대표적인 예로는 단독주택, 아파트, 상가등이 있다. 

 

부동산 특성

 

물리적 특성	일반적 특성 (모든 부동산) : 부동성, 불괴성, 이질성, 비생산성
	개별적 특성 (개별 부동산) : 지형, 토양, 크기와 모양
경제적 특성	분할 가능성, 변용성, 위치성, 내구성
제도적 특성	부동산법, 공공규제, 협회와 조직, 사회관습

 

2. 부동산 소유권

 

토지소유권의 범위
공간적 범위			내용적 범위
지표권	공중권	지하권	점유권	사용권	처분권
토지의 지표를 토지 소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경장하거나 건물을 건축할 수 있는등의 권리	토지의 공중 공간을 이용할 수 있는 권리	토지의 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리	토지의 점유권의 경우 소유의 의사로 평온하고 공연하게 어떤 토지를 20년간 점유한 자는 등기함으로써 무려 소유권을 얻을 수 있는 권리	주택건설사업자나 건축업자는 토지소유권을 확보하기 전에 사용권을 확보하여 사업을 할 수 있는 권리로써, 토지를 사용할 수 있는 권리	토지를 처분할 수 있는 권리

공간적 범위의 토지 소유권

일반적으로 소유권이란 목적물을 전면적으로 지배하는 권리를 말한다. 하지만 소유권도 그 권리를 행사함에 있어서 법률이 정하는 범위내에서 인정되는 것이지 절대적이고 무제한적으로 허용되는 것은 아니다. 부동산은 소유권을 행사함에 있어서 민법상 상린관계의 규정, 권리남용의 금지원칙, 농지법에 따른 소유, 취득, 처분에 관한 제한 및 그 밖의 특별법등으로 인하여 법에 따른 상당히 많은 제한을 받는다. 앞서 말했듯이 국토의 이용은 공공복리를 증진시키고 국민의 삶의 질을 향상시키는 것을 목적이기 때문에 이를 달성하기 위하여 개인의 부동산소유권에 대하여 여러가지 제한을 두고 있는 것이다. 즉, 토지는 사유재산을 근간으로 하나, 공익 확보라는 전제아래 토지소유자의 권리에 대하여 토지이용규제, 토지세, 제한적 수용등을 통해 정부의 시장개입 및 권리제한을 인정하고 있는 것이다.

 

상린관계: 물건의 소유자는 본래 그 물건을 어떻게 이용하여도 좋고, 타인의 간섭은 일체 받지 않는 것이 원칙이지만, 인접한 토지의 소유자가 서로 어느 정도 자기 토지의 이용에 관한 내용을 제한하여 상대방의 토지 이용을 원활하도록 하는 관계를 상린관계라고 한다. ( https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?popMenu=ov&csmSeq=1171&ccfNo=3&cciNo=3&cnpClsNo=1 참조)

 

공적제한: 공적인 이익을 위해 부동산 소유권을 제한. 공적 소유권 제한에는 경찰권, 수용권, 과세권, 귀속권이 있다.

 

1. 경찰권: 사회공공질서유지를 위하여  명령 및 강제하고 자유를 제한하는 정부의 권리로써 경찰작용으로 발동되는데 부동산에 대한 경찰권에 관련된 법으로는 국토 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법, 환경보호법등이 있다.

 

2. 수용권: 공공의 목적을 위하여 필요한 경우에 개인의 재산을 취득할 수 있는 정부의 권리를 말하는데 이를 수용권이라고 한다. 이를 행사할 때는 적법한 절차에 따라 보상이 이루어져야 한다.

 

3. 과세권: 정부는 법률에 근거하여 국민으로부터 조세를 부과 및 징수할 수 있는 권리가 있다. 부동산 세금으로는 취득과세, 보유과세, 처분과세, 양도과세 등이 있다.

 

4. 귀속권: 부동산 소유권자가 생전에 아무에게도 부동산을 양도하지 않았고, 또한 상속을 받을 사람도 없을 경우에 국가가 대상 부동산의 소유권을 갖게 되는 권리를 귀속권이라 한다.

 

사적제한: 개인간의 사적인 이익을 위해 부동산 소유권을 제한. 사적 소유권 제한에는 저당권, 유치권, 지역권, 제한특양이 있다.

 

1. 저당권: 부동산 소유자가 소유하고 있는 부동산을 담보로 필요한 자금을 빌렸을 때 채권자가 그 부동산에 대하여 가지는 권리로써 채무의 변제가 없는 경우에는 그 목적물에 대하여 다른 채권자보다 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말한다.

 

2. 유치권: 부동산의 점유자가 대상 부동산의 대해서 채권을 가지고 있을 때 발생하는 채권자의 권리이다. 유치권자는 채권을 변제받을 때까지 대상부동산을 점유할 권리가 있다.

 

3. 지역권: 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용할 수 있는 권리를 말한다.

 

4. 제한특약: 부동산의 소유권을 이전할 때 부동산의 사용이나 처분이 대하여 제한을 설정한 특약을 말한다. 일반적으로 부동산 사용에 대한 제한특약은 인정되는 수가 많으나, 처분에 관한 제한특약은 불법적으로 인정되는 경우가 많다.

 

그밖의 부동산과 관련된 권리로는 지상권 외에 전세권, 임차권, 분양권, 채권금융기관이 채권자인 금전채권 등이 있다.

 

 

1. 전세권: 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라사용 ·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리

 

2. 임차권: 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 효력이 생기는 권리

 

3. 분양권: 무주택자인 세대주가 주택법에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설하여 공급하는 주택 또는 입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리

 

 

3. 부동산 시장의 특성

 

부동산 시장은 부동산 권리의 교환, 가격결정, 공간배분 등의 역할을 기본적으로 수행한다. 보통 부동산 시장에는 아래와 같이 3가지 형태의 시장이 존재한다.

공간시장	공간 이용에 관한 권리를 사고 파는 시장 또는 임대시장
자산시장	자산으로서의 부동산을 사고 파는 시장
개발시장	개발사업자는 공간시장의 임대 현황 및 자산시장의 시장가격 등을 감안하여 부동산을 개발하여 가치를 증식시킨 뒤에 파는 시장

 

부동산 시장의 특징으로는 지역성, 수급조절의 곤란성, 상품의 비표준화성, 거래의 비공개성, 시장의 비조직성이 있다. 

 

1. 지역성(국지성): 부동산은 지리적인 위치의 고정성(부동성)에 따른 국지적인 특성을 가지게 된다. 따라서, 그 지역의 사회적, 경제적, 행정적 위치는 그 지역에 영향을 주게 된다. 따라서 지역별로 불균형한 시장을 이룰 수 밖에 없게 된다. 이와 같은 지역적으로 가진 고유한 특성들 때문에, 사람들은 서로 각자 다른 가치를 매기게 되어 부동산에서 동일한 가격 형성이란 거의 불가능하다.

 

2. 수급조절의 곤란성: 부동산은 기본적으로 공급하는데에 계획수립, 부지확보, 건축 등 완성에 이르기 까지 많은 시간이 걸린다. 또한 토지는 한정되어 있으며, 개발 하는데에 법적으로도 제한이 많다. 이 때문에 공급과 수요를 바로 조절하기가 쉽지 않고, 조절되는데 까지는 오랜 시간이 걸린다. 따라서 단기적으로 가격 왜곡 발생 가능성이 클 수 밖에 없다. 

 

3. 상품의 비표준화성: 부동산은 같은 종류의 건물, 아파트 등이라 하더라도 입지 및 층수 등등 많은 요소들에 따라서 가치가 달라진다. 전망, 일조량, 교통입지, 건물연식, 인테리어 등등 수많은 요소들에 의해서 가격을 매기기 때문에 부동산은 표준화 시킬 수가 없다. 따라서, 부동산 시장에는 일물일가의 법칙을 적용할 수가 없다.

 

4. 거래의 비공개성: 부동산 시장에서의 거래는 대체적으로 개별적으로 이루어지기 때문에, 거래에 관련된 정보가 공개되지 않거나 불완전한 경우가 많다.

 

5. 시장의 비조직성: 부동산은 개별성이 강하기 때문에 상품별로 시장 조직화가 어렵다. 따라서 상품에 따른 정보 비대칭이 있을 수 밖에 없으며, 이는 공급자와 수요자 사이의 가격 왜곡 현상을 일으킬 수 밖에 없다. 이와 같은 특성 때문에 부동산은 보통 공인중개사의 중개를 통해 거래가 진행된다. 

 

6. 매매기간의 장기성: 부동산은 공급뿐만 아니라, 매매하는데 있어서 다른 재화에 비해서 훨씬 기간이 오래 걸린다. 

 

 

4. 부동산 투자

 

부동산은 반드시 필요한 소비재일 뿐만 아니라, 임대수익, 매매차익 등을 이용해 자산을 크게 증가시키는 주요수단이다. 대한민국에서 부동산은 개인 자산 비중(전체 자산비중 중 약 70% 차지)에서 상당히 크게 차지 하기 때문에 부동산은 굉장히 중요하다. 부동산은 다른 상품들에 비해 안전자산으로 취급되고, 투자적 가치로 장기적으로는 오를 것이라는 믿음이 있는 데다가, 설령 오르지 않아도 임대하거나, 내가 살면되기 때문에 많은 사람들에게 주택자산에 대한 선호도가 높다. 또한, 다른 자산에 비해 담보로써 대출도 많이 나오기 때문에 레버리지 효과 또한 크게 누릴 수가 있다. 한국에는 부동산 불패신화라는 말까지 있을 정도다. 특히 한국에서는 경제 및 정치가 모두 수도권에 집중되어 있다보니까 부동산 수요가 수도권에 심하게 쏠릴 수 밖에 없었고, 따라서 수도권의 부동산 가격 상승으로 이어질 수 밖에 없었던 것이다. 

 

 

<부동산 투자결정의 단계>

 

제1단계	투자목적 파악
제2단계	투자환경 분석
제3단계	투자에 대한 비용 & 편익 분석
제4단계	투자 타당성 분석
제5단계	분석결과를 토대로 투자 여부 결정

 

<부동산 투자 시장참여자>

1. 정부 

2. 지분투자자 

3. 대출자 (저당투자자)

4. 임차자

5. 기타: 공인중개사, 평가사, 관리사 등

 

 

<거시경제 변수와 부동산 시장의 영향>

 

경제성장	경제성장 증가 -> 임대수요 증가 -> 임대료 상승 -> 매매가격 상승 경제성장 하락 -> 임대수요 감소 -> 임대료 하락 -> 매매가격 하락
소비	부동산가격 상승 -> 자산 증가 -> 소비 증가 부동산가격 하락 -> 자산 감소 -> 소비 감소
투자	토지가격 사
수출/수입	부동산가격 상승 -> 생산비용 상승 -> 수출경쟁력 하락 -> 수출감소, 수입증가 부동산가겨 하락 -> 생산비용 하락 -> 수출경쟁력 상승 -> 수출증가, 수입감소
총공급	부동산가격 상승 -> 근로의욕 저하 -> 노동생산성 감소 - > 총공급 감소 주택가격 상승 -> 노동의 지역간 이동 감소 -> 인력수급 애로 -> 임금상승
총통화	통화량 증가 -> 물가 상승 -> 부동산가격 상승 통화량 감소 -> 물가 하락 -> 부동산가격 하락
물가	물가 상승 -> 부동산 가격 상승 물가 하락 -> 부동산 가격 하락
금리	금리 상승 -> 부동산 가격 하락 금리 하락 -> 부동산 가격 상승
주가	주가 상승 -> 부동산 가격 상승 주가 하락 -> 부동산 가격 하락

국민경제는 거시적으로 볼 때 부동산시장에 많은 영향을 미친다. 장기적으로 경제순환을 비롯한 이자율 등은 부동산수요 곡선을 변화시키기 때문이다. 단기적으로 부동산에 대한 법적 규제와 금융공급 등은 부동산공급을 자극하는 요인으로 작용한다. 경제가 성장하면 특정지역의 지역생산증가를 비롯하여 개인소득증대는 물론 가구수의 증가로 인하여 공간수요는 증가하게 된다. 즉 경제성장으로 인하여 현재의 부동산 공간 수요가 증대하면 임대료 역시 상승하게 된다. 공간수요의 증대로 임대료가 상승하게 되면 부동산 가격도 상승하게 되며 아울러 신규 부동산개발을 자극할 뿐만 아니라 수요의 증대에 따른 새로운 부동산 공급으로 인하여 부동산 재고에도 영향을 미치게 된다.

 

<부동산 조절 정책>

 

수요정책	부동산 담보 대출 기준금리 조정	부동산 담보 대출금리 산정의 기초가 되는 기준금리를 조정하여 부동산 수요 조절
	부동산 담보 대출 규모 조정	LTV나 DTI를 통해 대출규모를 조절하여 부동산 수요 조절
	주택 담보 대출 세제 혜택 조정	주택 담보 대출을 받은 주택 구매자에 대한 세제 혜택 수준을 조정하여 부동산 수요 조절
	임대료보조제 실시	일정 소득 이하 계층의 주택임차인에 대해 임대료를 보조하여 임대주택에 대한 수요 조절
공급정책	용도지역, 지구제	용도지역과 용도지구 지정으로 부동산의 용도 및 밀도를 조정하여 부동산 공급 조절
	개발제한구역 (그린벨트) 제도	개발제한구역(그린벨트)의 지정 및 해제를 통해 부동산 공급을 조절
	택지개발사업	택지개발지구의 지정 등으로 주택을 공급
	도시개발사업	도시개발구역의 지정 등을 통해 주거, 상업, 유통 등의 기능을 가지는 부동산을 공급
	정비사업	주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업 등을 통해 도시 내 부동산을 공급
가격정책	분양가 상한제	신규분양주택의 분양가를 최고가격 이하로 책정토록 하여 주택의 수요 및 공급 조절
	임대료 상한제	임대료를 일정수준 이하로 책정토록 하여 임대주택의 수요 및 공급 조절
조세정책	취득세	부동산의 취득단계, 보유단계, 처분단계별로 조세를 적용하여 부동산의 수요를 조절하고, 토지의 개발사업을 통해 발생된 이익을 환수함으로써 부동산의 공급 조절
	재산세, 종합부동산세
	양도소득세
	개발부담금

 

부동산 정책은 정부의 경제 능력을 평가하는 중요한 잣대중의 하나이다. 부동산은 인간의 필수 소비재이자 국민 경제와 밀접한 연관이 있기 때문에 정부의 역할이 굉장히 중요하다. 또한 부동산 시장에서 정부의 부동산 정책이 미치는 영향력이 막강하기 때문이다.

 

<대한민국 개발이익 환수제도>

 

조세형 환수제도	양도소득세제
	간주취득세제
	토지초과이득세제
부담금형 환수제도	수익자부담금세제
	개발부담금제
	재건축부담금제
기타 광의의 개발이익 환수제도	기반시설부담금제도
	공공시설 기부채납 및 감보제도

 

개발이익 환수제도란 토지를 개발하면서 땅값이 상승하여 얻은 불로소득 가운데 일정액을 정부가 거두어들이는 제도로써 토지에 대한 투기를 방지하고,  효율적인 토지 이용을 촉진하기 위하여 만들어진 제도이다.

 

<부동산 경기 측정지표>

 

공급문제: 부동산의 유용성 (Availability) / 수요문제: 부동산 부담능력(Affordability)

공급지표: 건축허가량, 건축 착공량, 건축 완공량 / 수요지표: 매매량

 

부동산 경기는 수요와 공급과 밀접한 관계가 있다. 경기가 좋다는 것은 부동산 공급이 원활하고, 공급된 물량이 시장에서 잘 팔린다는 것을 의미한다. 단순히 부동산 가격이 상승한다고 해서 부동산 경기가 좋다는 것은 잘못된 개념이다. 왜냐하면 부동산의 가격변동이 경기변동의 개념 자체를 구성하고 있는 것은 아니기 때문이다. 또한, 부동산 가격이 상승한다고 해서 실물경제의 생산이 증가하는 것이 아니기 때문이다. 그래서 부동산 경기를 측정할 때는 공급과 수요를 관찰할 필요가 있다.

 

<부동산 개발사업의 시장분석 & 경제적 분석>

 

시장분석

1. 지역분석 및 도시분석: 지역의 경제활동, 경제기반분석, 인구 및 소득분석, 교통망 분석, 성장과 개발의 유형

2. 근린분석: 근린지역의 경제활동, 근린지역에서의 개발사업의 현재 및 미래의 경쟁력, 교통의 흐름, 인구의 특성

3. 부지분석: 지역지구제 및 건축규제, 편익시설, 접근성, 부지의 크기와 모양, 지형

4. 수요분석: 경쟁, 인구, 추세분석

5. 공급분석: 착공량 및 건축허가수, 도시시설의 공급, 도시계획 공실률 및 임대료 수준, 건설 비용 및 금융상태, 경제성분석

 

경제성분석

1. 세전현금흐름분석: 가능조 소득, 공실률 및 불량부채, 영업경비, 순영업소득, 부채서비스액

2. 세후현금흐름분석: 감가상각, 세금: 영업소득세, 자본이득세 

3. 시장가치와 투자가치

4. 내부수익률

5. 투자결정

 

 

부동산을 사용이 아닌 자산가치 증식의 목적으로 투자를 하게 되면 위험이 수반될 수밖에 없다. 위험을 지는 만큼 그 대가로는 수익이 따르게 된다. 부동산투자에 수반되는 위험은 다음과 같다.

 

<부동산 투자에 대한 위험요소>

 

사업적 위험	시장위험	시장상황으로부터 유래되는 위험으로 경제가 위축되면 부동산 수요가 줄어들게 되고 공실률이 증가되어 임대료가 하락하므로 부동산 투자의 수익성에 대한 위험이 증가
	운영위험	부동산의 관리, 근로자의 파업, 영업경비의 변동, 자연재해 및 재난 등으로 인해 야기될 수 있는 위험으로 수익성의 불확실성을 폭넓게 지칭
	위치적 위험	부동산의 위치적 고정성에 의해서 사업상 안게되는 위험. 예를 들면 그린벨트 구역의 부동산을 매입하게 된다면 개발을 할 수 없기 때문에 투자 수익성에 위험이 따름.
금융적 위험	부채 (타인자본)을 사용하여 투자하면 자기자본에 대한 수익률은 증가할 수 있으나, 부채가 많으면 많을수록 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아지며, 파산할 위험도 그만큼 더 커지게 되는데 이를 레버리지 위험이라고도 함.
법적 위험	부동산 투자의 의사결정은 정부의 정책, 토지이용규제, 조세제도 등의 법적 환경 아래서 이루어지는 것이므로 이러한 법적 환경의 변화와 소송 등은 부동산투자에 대한 위험을 야기함.
인플레 위험	인플레이션으로 인해 장래 발생한 투자수익 (현금유입액)의 현재 가치가 하락할 수 있는 위험이 있음 인플레이션이 발생하면 대출자들이 변동이자율로 대출하는 경우가 많아 채무자들의 이자 지불과 원금상환 부담이 가중될 수 있음.
유동성 위험	부동산을 원하는 시기에 현금화하는 것은 오래 걸리고, 급매를 하는 경우에는 낮은 가격으로 매각해야 하는 위험이 있음 (환금성 위험). 부동산은 다른 자산에 비해 유동성 위험이 매우 큰 자산임.
관리 위험	관리 위험이란 대상부동산을 새로운 상황에 적합시키는 과정에서 잘못된 결정을 내릴 수 있는 가능성을 말하는데, 경제상황이나 시장상황이 바뀌었을 때 잘못된 판단을 할 위험이 있을 수 있음.

 

<부동산 평가 과정>

 

제 1단계 (문제의 정의): 평가의뢰인과 평가용도, 대상부동산 확인, 평가권익, 평가목적과 평가가치, 평가시점, 평가범위, 가정 및 제한조건

제2단계 (평가계획의 수립): 필요한 자료, 자료의 출처, 필요한 인원, 시간계획, 평가수수료의 산정

제3단계 (자료의 수집과 분석): 일반자료 (위치확인, 경제,사회,행정,환경적 요인), 특수자료 (대상부동산관 유사부동산의 비용, 매매사례, 소득자료), 경쟁수급자료 (시장의 수요자료와 공급자료) 등을 바탕으로 시장분석 및 최고최선의 이용분석

제4단계 (평가기법의 적용): 비용접근법, 시장접근법, 소득접근법

제5단계 (조정): 최종 평가 및 가치 결론